¿Cómo saber si una vivienda cumple con el mínimo de seguridad?

Artículo publicado originalmente en Forbes México (octubre 23, 2017 @ 6:00 am)
https://www.forbes.com.mx/como-saber-si-una-vivienda-cumple-con-el-minimo-de-seguridad/

Ante los sismos que hemos sufrido en México toma especial relevancia entender los elementos básicos que garantizan que un inmueble sea seguro para sus habitantes.

Como experto en inversión en bienes raíces, que un inmueble esté bien construido es un factor crítico cuando analizo cualquier tipo de proyecto. Sin esa premisa básica ningún análisis financiero, de mercado, ni de ningún tipo tendrá sustento. A la luz de los sismos que hemos sufrido en México, y el derrumbe de varias propiedades, toma especial relevancia entender los elementos básicos que garantizan que un inmueble provea su función más básica: dar refugio a sus habitantes. ¿Cómo saber si una vivienda cumple con el mínimo necesario de seguridad?

Para poder hacer ese análisis invité a un buen amigo mío, Luis Ángel Adame (Director General en TusArquitectos.mx y socio fundador de www.360.ci), que además de ser Ingeniero Civil, se dedica a la construcción. Luis preparó la siguiente información:

Son las dependencias de gobierno las encargadas de validar a los supervisores (Director General de Obra o “DRO”) y a los mecanismos que ratifican que toda vivienda que se construya cumpla con la normatividad y sea, por ende, segura. No está de más decir que el sistema en México está lejos de ser perfecto, así que si estás evaluando posibles daños a tu vivienda te damos los siguientes tips como una manera fácil y rápida de identificar posibles riesgos.

Identifica si la estructura del inmueble está dañada. Hacer una evaluación estructural es complejo e implica un dictamen firmado por un DRO. Aquí te dejamos algunos elementos para tomar en cuenta, pero es importante decir que la revisión la tiene que hacer un experto.

Como base debes entender que existen diferentes tipos de estructura, las más comunes en residenciales del país son:

• Concreto reforzado: Estructuras consolidadas por columnas y trabes, en ocasiones con muros de carga. Llevan varillas de acero y concreto estructural.
• Acero: Consolidadas por columnas y vigas de acero, muy pocas veces llevan muros de carga como parte de su estructura.

En este artículo hablaremos únicamente de estructuras de concreto ya que son las más comunes.

Una señal de que una estructura puede estar dañada es la presencia de grietas en las paredes. Hemos visto circular diagramas sencillos con “niveles de peligro” según la dirección de las grietas con información errónea. No hay una regla generalizada del sentido de la grieta vs. el riesgo de colapso.

A continuación, te explicaremos algunas de las grietas más comunes que pueden llegar a generarse y si son riesgosas o no.

Las grietas en las juntas y uniones de elementos de carga con elementos divisorios son muy comunes, y la mayoría de las veces son horizontales y verticales, estas grietas se generan porque los movimientos entre los elementos son diferentes, y resulta en una resistencia en el muro por el esfuerzo aplicado de la estructura. Si bien estas grietas son comunes y normalmente no implican daños estructurales, son un indicador de riesgo y vale la pena revisar a fondo la estructura del inmueble.

También, es común que se generen grietas en las esquinas de los marcos de las puertas, y muros donde hay ventanales, por la misma resistencia. Hemos visto grietas diagonales, verticales y en X en los muros divisorios que no afectan la estructura. Este tipo de grietas son más peligrosas cuando se dan en los muros de las fachadas, porque en el caso de fallar pueden caer en las vialidades.

Si bien todas estas grietas son comunes y normalmente no implican daños estructurales, son un indicador de riesgo y vale la pena revisar a fondo la estructura del inmueble. Las grietas más peligrosas son las que se generan en los elementos estructurales, ya sean en columnas, trabes o muros de carga, y es cuando encontramos estas fallas que tendremos que reportar de inmediato y proceder a abandonar el inmueble.

Cualquier tipo de grieta debe reportarse. Les recomendamos solicitar más información si así lo desean con nosotros, o con algunas de las dependencias del gobierno como Protección Civil.

Como bien menciona Luis Ángel, es importante que te apoyes en expertos para evaluar los inmuebles. Además de las revisiones puntuales de las estructuras, también es muy útil pedir los planos para conocer los elementos estructurales y por último verificar que el edificio respeta el uso de suelo, ya que cualquier desviación puede ser un indicador de riesgo (para eso sugerimos consultar la página de Seduvi en donde puedes ver de manera gratuita el Uso de Suelo de algún predio en particular).